マンションの大規模修繕工事で設計コンサル業者等が独占禁止法違反
2026年9月28日、公正取引委員会は、関東地区に所在するマンションの管理組合が設計コンサル業務を設計コンサル業者に委託した上で発注する大規模修繕工事において、設計コンサル業者及び施工業者が、独占禁止法第３条（不当な取引制限の禁止）の規定に違反する行為を行っていたとして、独占禁止法の規定に基づき排除措置命令及び課徴金納付命令を行った、と発表しました。
（参考）
『(令和8年9月28日)関東地区所在のマンションの管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事の施工業者らに対する排除措置命令及び課徴金納付命令等について』私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律（独占禁止法）
（私的独占又は不当な取引制限の禁止）
第三条
事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない。排除措置命令とは？
違反行為をした企業やお店に、速やかにその行為をやめ、市場における競争を回復させるのに必要な措置を命じます。この行政処分を「排除措置命令」といいます。課徴金とは？
カルテル・入札談合、私的独占及び一定の不公正な取引方法を行った企業やお店に課徴金を国庫に納めるように命じることがあります。この行政処分を「課徴金納付命令」といいます。出所：『排除措置命令と課徴金納付命令』
今回の概要
どういうことかというと、設計コンサル業者がマンションの大規模修繕工事を建設業者に紹介する見返りに金銭を受け取っていました。
大規模修繕工事の工事費の一部が設計コンサル業者に流れていたともとれます。
逆の見方では、建設業者等が、マンションの大規模修繕工事を受注するために、設計コンサル業者に金銭を渡して競争を排除していたことになります。
施工業者は設計コンサル業者に紹介料（斡旋料など名目はいろいろありますが、以下、紹介料とします）を払う必要があるため、その分を大規模修繕工事の工事金額に上乗せし、不当に割高になっていた可能性があります。
大規模修繕工事を行った管理組合は、設計コンサル業者に設計監理等のフィーを支払っているので、この状態は管理組合側からしたら許せないことです。
施工業者は、設計コンサル業者にお金を払うかわりに競争せずに工事を受注できます。この行為が不当な取引となり、今回の排除措置命令、課徴金納付命令になりました。
設計コンサル業者では常態化している？
大規模修繕工事の際、管理組合が設計コンサル業者に依頼する目的は、どこをどのように修繕するか、工事内容等を精査、提案してもらい、複数の建設業者から相見積もりをとって、工事費が割高にならないようにコンサルしてもらうためです。
素人の集団である管理組合及び組合員に、プロとして寄り添うことを期待しての依頼です。
しかし、実態は今回明らかになったとおりです。
今回、関東の大規模修繕工事、設計コンサル業者２社が対象となりましたが、公正取引委員会は、この２社以外にも設計コンサル業者に立ち入り検査を行っています。
私は、マンションの大規模修繕工事において、設計コンサル業者が施工業者から金銭を得て便宜をはかることが常態化している可能性が高いと考えます。
建設業界では紹介料の支払いはめずらしくない
設計コンサル業者からしたら、大規模修繕工事を斡旋したのだから紹介料をもらって当然という認識があったかもしれません。
不動産や建設の業界では、仕事を紹介したら紹介料等が発生するのは常識です。
私がハウスメーカーの営業をしているとき、紹介してくれた不動産業者には請負金額の５％を支払っていました。
建設工事の紹介料の相場は請負金額の５％が相場という認識でしたが、５％も支払ったらかなりきつい。
紹介料を５％支払うかわりに、請負金額の値引きがないように不動産業者から施主にうまく取り計らってもらうなどしていました。
紹介料の原資はあくまでも施主からの工事代金です。
できるだけ工事代金は希望価格で受注しなければなりません。
マンションの大規模修繕工事においても同じく、工事費が割高になっていたようです。
今後の設計コンサル業者の動向
マンションの大規模修繕工事において設計コンサル業者はコンサルを依頼してくれたマンションの管理組合側に立ち仕事をしなければなりません。
管理組合に不利益がないように、施工業者側から紹介料など金銭を得て便宜を働くことはあってはならないことです。
今回、ニュースにとりあげられたこともあり、仕事を依頼する管理組合側も設計コンサル業者を見る目が厳しくなります。
また、公正取引委員会も他の設計コンサル業者を注視しているはずです。
今後、設計コンサル業者は戦々恐々とし、どこも見直しを迫られることでしょう。
大規模修繕工事はねらわれ続ける
マンションの大規模修繕工事は、億単位の工事もめずらしくないので、建設業者にとって受注したい大きな仕事です。
あの手この手で受注を得るための工作を行っている建設業者もあるようです。
記憶に新しいのは、マンションの大規模修繕工事の発注先選定に影響のある大規模修繕委員会に、住人になりすまして入り込み、自社が工事を受注できるように誘導しようとして逮捕された事例があります。
年々、老朽化したマンションが増加しています。
今後、マンションの大規模修繕工事は増える一方です。
建設業者が受注をねらうのは当然です。
発注する側も注意が必要です。
近年、マンションの管理運営に参加するのを避ける住人が増えています。
古いマンションであれば住人の高齢化が当然に進んでいることが大きな原因です。
マンションの管理運営を行うべき理事会が無く、すべて管理会社にまかせてしまうケースも増加しています。
今回、排除措置命令及び課徴金納付命令を受けた会社のなかには、大手のマンション管理会社も含まれています。
管理会社が大規模修繕工事の発注先を選定する立場にありながら、自社で大規模修繕工事を受注するケースがあり得ます。
最近は新築時からマンション管理会社を管理者とし、理事会を設けないマンションもあります。
新築マンションの広告に管理組合の理事などわずらわしいことをしなくてもいい、そう謳っているのを見たときには驚きました。
区分所有者が高齢者ばかりになった場合を除き、積極的に管理運営に携わるべきです。
すべてを外部に頼ってばかりだと今回の大規模修繕工事の事例のようにわかりにくいところで資産を不当に奪われます。
マンションという自分たちの資産を守るため、区分所有者が自ら管理運営に積極的に携わるべきす。
最後に
今回の公正取引委員会が公表した内容には２社の設計コンサル業者をはじめ大規模修繕工事を受注していたマンション管理会社や建設会社の名称が明らかにされています。
私は会社名をあえて記載しておりません。
企業や個人が行政処分や刑罰を受けたなど、ネガティブな情報をブログに記載すると、のちに弁護士から削除するように忠告されるからです。
弁護士の中にはネット上のネガティブ情報を消すための手続きを仕事として受けているところが多数あります。
ブログ記事の公開から２、３年もすると、ほとぼりが冷めた頃と判断して弁護士を通じて削除依頼がきます。
過去に数回経験しました。無料ブログならプロバイダーを通して削除依頼がきます。
よって、私の方針として、特定の企業名や個人名をブログに記載しないことにしています。
具体的に企業名を知りたい方は公正取引委員会の発表した内容をご自身でご確認ください。
