マンションの大規模修繕積立金不足に気づいたら
マンションの修繕積立金が、将来の大規模修繕に足りていない。
こうした「積立金不足」は、いまや多くのマンションが抱える問題です。
建築費の高騰で修繕工事の費用が上がり、計画していた積立金では足りなくなるケースも増えています。
今回は、修繕積立金の不足が起きる理由と、住んでいる方・購入を考えている方が確認しておきたいポイントを整理します。
積立金不足が起きる理由
段階増額積立方式
新築マンションの多くは、販売時の月々の負担を軽く見せるため、当初の修繕積立金を低めに設定し、数年ごとに段階的に引き上げていく計画（段階増額積立方式）になっています。
ところが、値上げには管理組合の総会での決議が必要です。
値上げが否決されたり、先送りされたりすると、積立金は計画どおりに貯まりません。
工事費の上昇
近年は、資材価格や人件費の上昇で、大規模修繕工事の費用が大きく上がっています。
長期修繕計画を作った時点の見込みより、実際の工事費が高くなり、積立金が不足することがあります。
滞納
管理費・修繕積立金を滞納している区分所有者がいると、その分、積立金が貯まりません。
国のガイドラインの目安
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、建物の階数や延べ床面積に応じて、修繕積立金の目安（専有面積1㎡あたりの月額）を示しています。
2024年の改定では、段階増額積立方式について、計画の初期の額は最終的な額の一定割合以上とし、引き上げの幅を抑えた計画とするよう、適切な引上げの考え方が示されました。
お住まいのマンションの積立金が目安と比べてどうか、一度確認してみるとよいと思います。
不足に気づくためのチェックポイント
- 長期修繕計画：作成・見直しの時期が古すぎないか（5年程度ごとの見直しが目安）。工事費の見込みが今の相場に合っているか
- 積立金の残高：長期修繕計画で想定している残高と、実際の残高に差がないか
- 値上げの予定：計画どおりに値上げが行われているか。次の値上げはいつか
- 総会の議事録：一時金の徴収、借入れ、工事の延期などが議題になっていないか
- 滞納の状況：管理費・修繕積立金の滞納額がどのくらいあるか
中古マンションを購入するときに確認する資料
中古マンションを購入する際は、不動産会社を通じて、次の資料を確認しておくことをおすすめします。
- 管理会社の重要事項調査報告書（積立金の残高、滞納額、値上げの予定など）
- 長期修繕計画
- 過去数年分の総会の議事録
- 管理規約・使用細則
修繕積立金が安いマンションは、毎月の負担が軽く見えて魅力的ですが、将来の大幅な値上げや一時金の徴収が控えていることがあります。
国の「管理計画認定制度」の認定を受けているかどうかも、管理の状態を判断する目安になります。
不足が分かったときの選択肢
すでにお住まいのマンションで不足が分かった場合、選択肢は次のようなものです。
- 修繕積立金の値上げ
- 一時金の徴収
- 金融機関からの借入れ
- 工事の内容や時期の見直し
どれも管理組合の合意が必要で、時間がかかります。
先送りするほど選択肢は狭まり、建物の劣化も進みます。
2026年4月には改正区分所有法が施行され、集会の決議の要件などが見直されました。
管理組合の運営に関心を持ち、総会に参加することが、自分の資産を守ることにつながります。
最後に
修繕積立金の不足は、気づいた時点で対処を始めることが大切です。
長期修繕計画と積立金の残高を照らし合わせ、購入を考えている方は、価格だけでなく管理の状態も必ず確認してください。
中古マンションを選ぶときのポイントは『中古マンションを購入する際の重要チェックポイント』でも取り上げています。