土地有効活用で建てた郊外型賃貸アパートの経営が大変厳しくなってきています。
賃貸アパートの経営が厳しい理由は、事業計画、建設動機にあります。
建てたときの目的がちがうのです。
土地有効活用では、収益性よりも節税効果が主な目的になっています。
無理をして借金をしてしまい、後に負債比率の高さが賃貸経営を圧迫してしまうのです。
確かに、資産を不動産にすること、負債を増やすことは、相続税の節税には効果的です。
しかし、相続発生後の賃貸経営もある程度は考えておかなくてはなりません。
収益性が低いアパートは、相続して経営していく子供世代には大きな負担となります。
相続が発生し、節税効果があったのであれば、次は、アパートの負債を他の現金資産などで圧縮することが重要です。
相続税節税のためにした負債を減らして、アパートの収益性を高めるところまでを計画しておかなくてはなりません。
しかし、相続時に、アパートなどの不動産を相続した人の多くが不幸な結果となっています。
現金などの流動性の高い資産を相続することができないからです。
流動性の高い資産は、不動産を相続しない兄弟姉妹に相続されることが多く、アパートの負債を圧縮するための原資を相続財産から得ることができないのです。
アパートの経営難は、頭を悩ませる大問題です。
売却したいという人も多いのです。
売却しないといずれは給与等で貯めたお金を投入しなくてはならなくなるという不安があるからだと思います。
私が以前に扱った案件でも、いろいろな経営改善策をご提案しましたが、オーナーの出した結論は売却でした。
相続したアパートは、借入比率が高く、家賃相場が大幅に下落し、空室が１室でれば利益が無くなってしまうような状況でした。
時間も手間もかけたくない、売却して楽になりたい、そうお考えでした。
郊外の賃貸アパートを相続したオーナーの中には、こういう状況になっている方も多いようです。
売却にあたり、仲介業者を紹介したり、そのお世話をすることもありますが、希望している価格ではまず売れません。
郊外の収益物件に求められるのは高い収益率です。
低くなった家賃をベースに収益率を計算するわけですから、売買価格はかなり低めになります。
場合によっては、売却代金で負債を返済できず、給与でコツコツ貯めた預貯金を投入せざるを得ないこともあります。
これから相続対策で賃貸住宅の建設をお考えの方は、賃貸住宅を相続させるお子さんに、借入金の繰上げ返済用に使う資産を相続させることも忘れてはなりません。