不動産投資の相談が増える背景
不動産投資に関する相談が増えています
最近、不動産投資に関するご相談が増えています。
2009年からFPとして個別相談、セミナーなどを行ってきましたが、もともと不動産投資に関する仕事をしていたこともあり、一定数は不動産投資の相談がありましたが、年々増えていると感じます。
原因は、不動産投資が投資手法として広まり、多くの方が不動産に投資するようになったから、と思っています。
ご相談者はこれから不動産投資をしようという初心者と、すでに不動産投資を行っている方、に分けられます。
不動産投資初心者の方は、『不動産投資を始めたいけど何から始めればよいのか？』という相談内容で、既に不動産投資を行っている方は、『不動産投資を行った結果、年間収支が赤字になり家計が苦しいので改善のためアドバイスがほしい』という相談内容が主です。
これまで、不動産投資に失敗した方からご相談を受け、それぞれの投資物件を調査・検討してきた中で、失敗にはある程度共通したパターンがあることが見えてきました。
これから不動産投資を始めようとする初心者の方に向けて、失敗を避けるための注意点を3つにまとめます。
注意点1:資金計画 無理な投資はしない
どんなに優良な物件であっても、資金計画に無理があれば失敗します。
自己資金が極端に少ない状態でのスタートは、かなりの確率で失敗につながります。
不動産投資はレバレッジ(借入によるてこの効果)を効かせられることが魅力の一つです。
しかし、レバレッジを効かせて投資利回りを上げても、借入金が多すぎると破綻します。
特に注意したいのが、新築の投資用マンションをフルローンもしくは資金の大半を融資でまかなって投資することです。
「家賃保証」、「借り上げ」といった名目で月々の利益の大半を管理会社に持っていかれることが多く、毎月の収支が赤字、節税分で年間収支は黒字という投資計画が投資を失敗している人の失敗の王道パターンです。
節税額は年々減少しますので、いずれ節税分の収益が無くなります。その時点からは単純に赤字経営です。
投資においてレバレッジを効かせすぎると、それだけハイリスクになります。ハイリスク・ハイリターン、そういう不動産投資は避けるべきです。
注意点2:投資対象の不動産をきちんと分析する
不動産投資で失敗する人に共通するのは、投資対象の不動産を十分に分析していないという点です。「なぜその物件に投資したのか」と聞いても、理由をきちんと語れない方が少なくありません。
数千万円もする投資商品を自分の目で確認せず、不動産業者が出してきた数字やレポートを鵜呑みにして、自分自身では分析を行っていない。これでは失敗して当然です。
不動産の価値を大きく左右するのは立地です。
誰もが好立地・高利回りの物件を求めますが、一般的に、好立地で利回りも高い物件を手に入れるのは困難です。
立地条件と利回りはトレードオフの関係にあります。
両者のバランスを見ながら、自分がどこまでリスクを取れるのか、見極めて投資物件を探す必要があります。条件が悪くなるほど高利回りが期待できる一方、リスクは高くなります。
初心者の方は特に、以下のような点を詳細に分析してから投資判断をすることをおすすめします。
- 駅からの距離など交通の利便性
- 築年数、建物の状態
- 周囲の賃貸マーケットの状況
- 周囲の住環境
- 周辺の利便施設の有無
- 嫌悪施設(墓地、工場など)の有無
不動産投資で成功している方は、この「分析」という過程に熱心な方が多い印象です。
成功体験を積み重ねる中で、自分なりの「勝ちパターン」ができてくるようです。
注意点3:「不動産が欲しい病」に注意する
「とにかく早く不動産投資をしないと損をする気がする」
そう感じてはいませんか？
もしそうであれば、「不動産が欲しい病」にかかっているかもしれません。
不動産投資の本を読んだり、成功者のセミナーに参加したりして熱心に勉強すること自体は良いことです。
しかし、その過程で「不動産投資がいかに素晴らしいか」に洗脳されてしまうのは考えものです。
不動産投資は数ある投資手法の一つに過ぎず、他の投資も検討する余地は十分にあります。
焦るあまり、買える物件が出てきたときについ手を出してしまう。
これが失敗につながる典型的なパターンです。
具体的な物件の概要書を持ってご相談に来られた方に、その物件への投資は見送るようアドバイスしても、なかなか納得していただけないことがあります。
「これは二度とない縁だ」と思い込んでしまい、あらゆる理由をつけて自分の判断を正当化しようとする方もいらっしゃいます。
これは一種の「病気」であり、最終的には自分自身で冷静さを取り戻すしかありません。
あなたが不動産買取業者など、不動産業者であれば仕入れなければ売上が立たないのでしかたないですが、個人の投資家はそうあるべきではありません。
チャンスが来るまで待つという忍耐力が必要です。
冷静な投資判断ができないと感じたときは、一度その話を白紙に戻す勇気を持つべきです。
まとめ
不動産投資においては、物件を見極める分析力と、感情に流されない冷静な判断力を磨くことが何より重要です。特に初心者の方は、次の3点を心に留めておいてください。
- 自己資金が少なすぎる無理な資金計画で始めない
- 立地条件や賃貸マーケットなど、物件をきちんと自分の目で分析してから判断する
- 焦って目の前の物件に飛びつかない。「不動産が欲しい病」を自覚する
なお、不動産投資はプロでも常に成功できるわけではなく、損失を出すことも多々あります。
個人の場合、その損失をリカバリーできず、自己破産に至るケースも実際にあります。
これから投資を始める方は、余剰資金の範囲で、無理のない計画を立てることを強くおすすめします。
