「ワンルームマンション投資は少額から始められる」という言葉に惹かれて区分所有マンション投資を検討する方は多いのですが、彼らが見落としがちな盲点となる問題があります。
FPとして数多くのご相談を受けてきた経験から、区分所有マンション投資特有の盲点を率直にお伝えします。始める前に、ぜひ知っておいていただきたい話です。
不動産投資は「出口」から逆算して考える
不動産投資は「ババ抜き」のようなものです。次に買ってくれる出口先があることが重要です。
投資する時点（買う時点）で出口価格を意識しなければ、いざ売りたいときに買い手がつかないという事態になりかねません。
市場の状況によっては、想定より早く売却してしまう判断も必要です。
そのような判断は、投資時点で収支予測、出口価格の想定などをしっかり計画しておくべきです。
築古物件は、次のオーナーが融資を受けにくくなる傾向があり、現金購入できる層しか買えないとなると、売主は価格を下げざるを得ません。
私が相談を受けたケースでも、「利回りが良いから」という理由だけで購入し、いざ売却しようとしたらなかなか売れず、想定よりかなり安い金額で妥協して売るしかなかった、という例がありました。
買う前に「いつ、誰にどう売るか」出口まで考えておくことが欠かせません。
投資用ワンルームマンションの築古物件は要注意
投資用ワンルームマンションの供給が多かったバブル期の築古物件は特に注意が必要です。
市場に多数出回っているので、中古ワンルームマンションの物件情報を目にすることは多いはずです。
20㎡以下と面積が小さく、風呂とトイレ一体型のユニットバス、電熱線コンロ（電気コンロ）、不人気な設備満載です。
家賃を大幅に下げなければ入居者確保は難しい物件です。
買ったのはいいけど空室期間が長く、収益性が低い、売ろうとしたらかなり安くしないと売れない、そういう物件は出口が見えないので買うべきではありません。
空室・賃料下落は避けられない問題
建物が古くなり、時代のニーズに合わなくなってくると、賃料を下げて入居者を募集するしかなくなります。
少子化の影響は大きく、人口減少は確実に加速していきます。
人口減少＝賃貸ニーズ減少です。
賃貸物件のニーズが下がり続けるなか、物件が古くなるにつれ入居率が下がり、ローン返済が滞りやすくなるのは当然のリスクです。
「今は満室だから大丈夫」という判断は、5年後、10年後には通用しません。
賃料下落を前提に、返済計画に余裕を持たせておくことが大切です。
駅からの距離だけでは測れないリスク
区分所有マンション投資の入門書では「駅から5分圏内、最悪でも10分圏内」が条件とよく言われます。
正しい面もありますが、単純に駅からの距離だけでなく、路線も重要です。
路線そのものの将来性まで見ている人は意外と少ないのが実情です。
同じ「駅近」でも、利用者数が減少傾向にある路線と、開発が進んでいる路線とでは将来の賃料維持力がまったく異なります。
駅からの距離という表面的な数字だけでなく、そのエリアが10年後にどうなっているかまで想像してから判断してください。
他人の滞納があなたの資産を蝕む
区分所有マンションは、自分がきちんと管理費・修繕積立金を払っていても、他の所有者が滞納すれば無関係ではいられません。
区分所有者の中で支払い不能になる人が出ると、修繕積立金や管理費の滞納という形で、巡り巡って他の所有者にも影響が及びます。
不動産業者の立場からすれば、誰かが破綻して安く買い取れれば転売できるので商売になりますが、他の所有者にとっては修繕計画の遅れや資産価値の低下という形で跳ね返ってくる可能性があります。
購入前には、管理組合の財務状況や滞納を必ず確認しなければなりません。
結局は「規模」がモノを言う
不動産投資は、はじめたらとにかく規模を拡大し続けるべきです。
一室だけの区分所有マンション投資では、空室や滞納の影響をダイレクトに受けてしまいます。
複数戸を保有する、あるいは一棟物件と組み合わせるなど、ある程度の規模を持つことでリスクを分散できるようになります。
しかし、区分所有マンションだけで規模を拡大するのはかなり難しいです。
銀行の融資枠に限界があるからです。
区分所有マンションは土地の持分が少ないため担保評価が低くなります。
銀行としてはあまり積極的に融資したい物件ではありません。
借り手の属性、年収を重視して貸し付けるので、早々に融資枠の限界が問題となるのです。
区分所有マンション投資は入り口としては悪くありませんが、「これで資産形成が完成する」と考えるのではなく、あくまで規模拡大の一歩目として位置づけることをおすすめします。
最後に
区分所有マンション投資は少額から始められる手軽さゆえに人気ですが、出口戦略、賃料下落、管理組合の財務状況、規模の限界という盲点を抱えています。
「今、満室だから」「駅近だから」という表面的な条件だけで判断せず、10年後の市場環境まで見据えて検討することが、後悔しない投資につながります。
購入前に、ぜひ一度立ち止まって、出口までのシナリオを描いてみてください。
