不動産投資のROEはなぜ低い？計算方法と考え方 | 住宅・不動産相談　FP菊池英司

「不動産投資は株式投資より儲からない」。
そう聞いたことはありませんか。
ROE（自己資本利益率）という指標で比べると、実際にそのとおりです。
今回は、不動産投資のROEの計算方法と、ROEが低くても不動産投資をする意味について、私が会社員時代に学んだ話も交えてお伝えします。

ROEとは

ROE（Return on Equity、自己資本利益率）は、企業が株主から預かった資本（自己資本）で、どれだけ効率よく利益を上げているかを示す指標です。
企業の場合は、次の式で計算します。
ROE ＝当期純利益 ÷ 自己資本 × 100（％）

これを不動産投資に当てはめると、次のようになります。
ROE ＝（賃貸収入－経費）÷ 自己資本 × 100（％）

賃貸収入：物件から得られる年間の家賃収入
経費：固定資産税、管理費、修繕費などの年間の経費（ローンを使う場合は利息も含めて考える）
自己資本：物件を買うときに出した頭金や自己資金

たとえば、自己資金500万円で買った物件の手取りの収入が年間30万円なら、ROEは6％です。

不動産投資のROEが低くなる理由

安定性：不動産投資は比較的安定した収入を生むため、リスクが低い分、リターンも控えめになる
レバレッジ：多くの場合ローンを使うため、自己資本が少なくなり、見かけ上のROEは高くなることがある
長期的な視点：不動産は長期的な資産価値で評価する投資で、短期のROEだけでは測れない
税制：減価償却などにより、帳簿上の利益と実際に手元に残るお金にずれが生じる

ROEの数字だけを見て、良い投資か悪い投資かを判断すると、間違えてしまいます。

会社員時代に聞かされたROEの話

私は20数年前、東証に上場したばかりの不動産ベンチャー企業に勤めていました。
その会社では月初に朝礼があり、社長や役員から訓話がありました。
そこで、財務担当役員がいつもROEの話をするのです。
「不動産投資は、株式と比較してROEが低く、投資効率が悪い」と。
不動産投資のROEは本来低い。
しかし、資金を銀行融資で調達すれば、ROEは高く見える。
ただし、それはハイレバレッジな投資であり、リスクが高い。
そういうことを、社員に説明していたわけです。

当時、その会社は数百億円の規模で不動産投資をしていました。
その資金はすべて銀行融資でした。
役員や幹部社員には元証券マンなど金融業界の出身者が多く、大きな投資の話をまとめてくる社員たちに、資金調達の苦労と、レバレッジのリスクを知ってほしかったのだと思います。

ROEが低くても不動産投資をする意味

私は、不動産投資は株式投資よりもリスクが低いと考えています。
不動産は株式よりも流動性が低いからです。
流動性が低いことは、すぐに売れないという弱点でもありますが、価格が短期間で乱高下しない、つまりボラティリティが低いということでもあります。
短期的には利回りで見劣りしても、長期の資産形成としては堅実な投資だと言えます。
インフレに強いこと、株式とは違う動きをするので資産の分散になることも、不動産投資の役割です。

大原則は「お金を貯めてから投資する」

不動産投資には大原則があります。
お金を貯めてから投資をする、ということです。

フルローンで購入することは、他に資産を持たない人には危険である
資産を持っている人は、ローンを組んでもよい
まずは、現金で買える物件を買うところから始めるのが常道である
家賃が低くても、キャッシュフローが黒字であれば、その物件を購入してもよい

2024年以降、金利は上昇しています。
ローンの金利が上がれば、レバレッジをかけた投資の収益は簡単に悪化します。
レバレッジとリスクは、必ずセットで理解しておいてください。

最後に

不動産投資のROEは、株式投資と比べて低くなりがちです。
しかしそれは、安定性や長期的な資産価値という不動産の特徴の裏返しでもあります。
ROEの数字だけで判断せず、レバレッジのリスクを理解したうえで、お金を貯めてから投資するという大原則を守ること。
それが、堅実な資産形成への近道です。
貯金と不動産投資の関係については『貯金ができない人は不動産投資をしてはいけない理由』でも取り上げています。