借地権の更新料の相場と考え方をFPが解説
自宅や実家が借地の上に建っていて、契約の更新の時期が近づいてきた。
地主から更新料を求められたけれど、この金額は妥当なのか。
そもそも更新料は払わなければならないのか。
神戸には古くからの借地が今も多く残っていて、こうしたご相談は少なくありません。
私もいま、旧借地法の借地契約の更新のお手伝いをしています。
今回は、借地権の更新料の考え方と、更新を迎える前に準備しておきたいことを整理します。
更新料は必ず払うものか
法律上、借地契約の更新の際に、更新料を支払わなければならないという規定はありません。
最高裁判所も、更新料の支払いを当然に認める商慣習や事実たる慣習があるとはいえない、と判断しています（昭和51年10月1日判決）。
一方で、契約書に「更新の際は更新料を支払う」という合意があれば、その合意は原則として有効と考えられています。
まずは、契約書に更新料の定めがあるかどうかを確認することが出発点です。
合意更新と法定更新
借地契約の更新には、地主と借地人が合意して更新する「合意更新」と、期間が満了しても借地人が土地を使い続け、地主が正当な理由をもって異議を述べない場合に自動的に更新される「法定更新」があります。
旧借地法の借地権は、建物がある限り、地主に正当な事由がなければ更新を拒むことはできません。
更新料の支払いを断ったからといって、すぐに借地権がなくなるわけではないのです。
更新料の相場の目安
更新料の相場は、地域や契約の経緯によって幅がありますが、一般的には次のような目安が使われることが多いです。
- 更地価格の3〜5％程度
- 借地権価格の5〜10％程度
ただし、これはあくまで目安です。
過去の更新で支払った金額、地代の水準、地主と借地人の関係、契約の残りの内容など、個別の事情で大きく変わります。
相続税の路線価図に記載されている借地権割合も、借地権価格を考えるときの参考になります。
更新料の交渉で大切なこと
- 過去の更新の記録（いつ、いくら払ったか）を確認しておく
- 地代の改定の履歴と、今の地代が周辺と比べてどうかを確認する
- 更新料だけでなく、更新後の契約の内容（期間、地代、増改築の承諾など）もあわせて話し合う
- 契約書を作り直す機会として、あいまいな点を整理する
更新料は、地主とのこれからの関係にも関わります。
感情的にならず、根拠を整理して話し合うことが、お互いにとって納得のいく結果につながります。
更新の前に準備しておきたいこと
古い借地では、契約書が残っていない、内容があいまい、地主が代替わりしている、というケースがよくあります。
- 契約書、地代の領収書、過去の更新の書類を探しておく
- 土地と建物の登記を確認する（建物が亡くなった親の名義のままになっていないか）
- 借地の範囲と面積を確認する
- 将来、建て替えや売却を考えているなら、その希望も整理しておく
建物の登記名義が借地人本人でないと、地主が変わったときに借地権を主張できなくなるおそれがあります。
相続で借地人が変わった場合は、早めに建物の相続登記を済ませておきましょう。
最後に
借地権の更新料は、法律で一律に決まっているものではなく、契約の内容と、地主との話し合いで決まります。
契約書と過去の記録を確認し、相場の目安や地代の水準を把握したうえで、余裕を持って話し合いに臨むことが大切です。
更新の時期が近づいてから慌てないよう、早めに準備を始めましょう。