不動産投資のデッドクロスとは何か対策を解説

不動産投資を続けていると、帳簿の上では利益が出ているのに、手元のお金が足りなくなる時期がやってきます。
これが「デッドクロス」です。
家賃収入は変わらないのに、税金が増えて資金繰りが苦しくなる。
今回は、デッドクロスの仕組みと、事前にできる対策を整理します。

デッドクロスとは

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が、減価償却費を上回る状態のことです。

• 減価償却費：建物の取得費を、耐用年数にわたって経費として分けて計上するもの。お金は出ていかないが、経費になる
• ローンの元金返済：お金は出ていくが、経費にはならない（経費になるのは利息のみ）

購入して最初のうちは、減価償却費が大きく、ローンの返済は利息の割合が大きいため、帳簿上の利益は少なく、税金も少なくて済みます。
年数がたつと、元利均等返済では元金の返済額が増え、利息は減っていきます。
さらに、減価償却の期間が終わると、経費が一気に減ります。
こうして、帳簿上の利益は増えて税金が増える一方、手元のお金は元金返済で出ていく、という状態になるのです。

デッドクロスが起きやすいケース

• 築年数の古い中古物件：耐用年数を過ぎた木造住宅などは、減価償却の期間が短く（木造なら最短4年）、早い時期に減価償却が終わる
• 借入期間が長い：減価償却の期間よりローンの返済期間が長いと、償却が終わった後も返済が続く
• 自己資金が少ない：借入額が大きいほど、元金返済の負担が大きい
• 設備の減価償却が終わる：給湯器やエアコンなどの設備部分は、建物本体より早く償却が終わる

築古の木造アパートを短い償却期間で購入し、長期のローンを組んだ場合は、数年でデッドクロスを迎えることもあります。

事前にできる対策

購入前にシミュレーションする

物件を買う前に、減価償却費、元金返済、税金、手元に残るお金を、年ごとに試算しておくことが一番の対策です。
購入時の利回りや、最初の数年の収支だけを見て判断すると、デッドクロスに気づくのが遅れます。

手元資金を積み立てておく

減価償却費が大きく、税金が少なくて済んでいる時期に、浮いたお金を使ってしまわないことです。
将来の税金の増加と修繕に備えて、計画的に積み立てておきましょう。

繰上げ返済や借換えを検討する

元金の返済を早めに進めておくと、後年の元金返済の負担を減らせます。
ただし、手元資金を減らしすぎると、空室や修繕に対応できなくなるので、バランスが大切です。
金利が上昇している局面では、借換えの条件も慎重に比較する必要があります。

売却も選択肢に入れる

デッドクロスを迎える時期が近づいたら、物件を売却して入れ替えることも選択肢です。
売却の時期によって譲渡所得の税率が変わる（所有期間5年以下は短期、5年超は長期）ことも考慮して、出口の時期を考えておきましょう。

安易な「節税」に注意

デッドクロスの対策として、新しい物件を買い増して減価償却費を増やすという提案を受けることがあります。
しかし、借入れを増やして問題を先送りするだけでは、将来さらに大きなデッドクロスを抱えることになりかねません。
節税のために物件を買うのではなく、物件そのものの収益性で判断することが基本です。

最後に

デッドクロスは、不動産投資を続けていれば、いずれ誰もが向き合うことになる問題です。
購入前に、何年後に、どのくらい資金繰りが厳しくなるのかを試算し、手元資金の積立てや出口の時期を計画しておくことが、何よりの対策です。
不動産投資で失敗しないための注意点は『不動産投資初心者向け　不動産投資で失敗しないための注意点』でも取り上げています。