親の家の売却タイミングは認知症になる前に考える
親が高齢になり、施設への入所や子ども世帯との同居を考える時期になると、「親の家をいつ売るか」が話題になります。
このとき、必ず頭に入れておいてほしいのが、親の判断能力の問題です。
親が認知症などで判断能力を失うと、親名義の家は、子どもであっても売ることができなくなります。
今回は、親の家の売却のタイミングを、認知症と税金の両面から考えます。
判断能力がなくなると家を売れない
不動産の売買には、売主本人の意思が必要です。
決済の際には、司法書士が売主本人に会って、売る意思と本人であることを確認します。
親の判断能力がなくなっていると、この確認ができず、売買の手続きを進められません。
子どもが親の代わりに印鑑を押して売る、ということはできないのです。
成年後見制度を使う場合
判断能力を失った後に家を売るには、家庭裁判所に申し立てて、成年後見人などを選んでもらう必要があります。
さらに、親が住んでいた家（居住用不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。
申立てから売却まで、数か月以上かかることも珍しくありません。
いまの制度では、いったん後見が始まると、原則として本人が亡くなるまで続き、専門家が後見人になれば報酬もかかり続けます。
2026年6月に成年後見制度を見直す改正民法が成立し、必要な範囲で支援を受け、必要がなくなれば終えられる仕組みに変わる予定ですが、施行は2028年度中の見込みです。
税金の面から見た売却のタイミング
親が生きているうちに売る場合
自宅を売ったときの利益（譲渡所得）からは、最大3,000万円を控除できる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）があります。
親が施設に入所して家に住まなくなった場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、この特例を使うことができます。
施設に入ってから何年も空き家のままにしておくと、この特例が使えなくなることがあるので注意が必要です。
親が亡くなった後に売る場合
相続した実家を売る場合は、一定の要件を満たせば、相続人が譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（空き家の3,000万円控除）があります。
ただし、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、亡くなる直前に親が一人で住んでいたこと（老人ホーム等に入所していた場合は一定の要件あり）、耐震改修か取り壊しが必要なことなど、要件が細かく決められています。
適用期限は2027年12月31日までの売却です。
判断能力があるうちにできること
- 家族で話し合い、親の希望を聞いておく（住み続けたいのか、売ってよいのか）
- 元気なうちに売却を決めて実行する
- 家族信託で、実家の管理や売却を信頼できる家族に任せておく
- 任意後見契約で、将来判断能力が低下したときに支援してもらう人と内容を決めておく
どれが合うかは、親の健康状態、家族の関係、財産の内容によって変わります。
大切なのは、「まだ大丈夫」と先延ばしにしないことです。
認知症は、ある日突然進むこともあります。
売却のタイミングを考えるときの視点
- 親の生活費や施設の費用に、家を売ったお金が必要になるか
- 空き家にした場合、管理の手間と費用（固定資産税、見回り、修繕）を誰が負担するか
- 税金の特例が使える期限はいつまでか
- 建物が古くなるほど、売りにくくなる
不動産の価格だけでなく、介護、税金、相続を合わせて考えることが大切です。
最後に
親の家の売却は、親の判断能力があるうちに考え始めることが何より重要です。
判断能力を失った後は、成年後見制度を使わなければ売ることができず、時間も費用もかかります。
税金の特例にも期限があります。
親が元気なうちに家族で話し合い、方針を決めておきましょう。
親との共有名義については『親との共有名義は早期に解消すべき理由』でも取り上げています。