「高額買取」の甘い言葉に潜む不動産の注意点

「高価買取いたします」「どこよりも高く買い取ります」。
街でもネットでも、こうした広告をよく見かけます。
しかし、買取という商売の仕組みを知っていると、この言葉を素直には信じられません。
今回は、中古品の買取から不動産の買取まで、「買取」の仕組みと、高額査定の注意点をお伝えします。

「高く買い取ります」が成り立つ理由

買取業者が商売として成り立つのは、買い取ったものを、利益が出る価格で売れる見込みがあるからです。
逆に言えば、売れる見込みが立たないものに高い値段はつけません。
たとえば、刻印のない古いダイヤモンドの指輪は、品質を証明しにくいため、大手の買取店でも値段がつかないことがあります。
全国に支店を持つような大手であっても、価値を判断しにくいものには冷淡なのです。

買取業の基本は「粗利」

私には古物商の経験があります。
中古品売買において一番重要なことは、良いものをより安く買い取ることです。
本など低価格帯のものは、粗利50％程度は見越して買い取る必要があります。
1,000円で売れる見込みの本なら、500円程度で買い取らないと商売になりません。
これは、どんな買取の商売にも共通する基本です。

不動産の買取も同じ

不動産の買取も同じで、粗利で15％程度は必要です。
買取にかかる経費、リフォーム費用、利益にかかる法人税、所有している間の維持管理費や税金などを細かく割り出して、粗利を確保できる査定額をはじき出します。
基本的に、高く買い取ったら高く売らなければなりません。
そのため、売るのが難しくなり、長期間売れ残る物件も出てきます。
買取業者が無理をしてまで高く買い取ることは、ほとんどないのです。

高すぎる査定額に注意

複数の会社に査定を頼むと、1社だけ飛び抜けて高い金額を出してくることがあります。
これは、その会社が良心的だからとは限りません。

• まず契約を取り、後から理由をつけて減額する前提で高い金額を出している
• 仲介の場合、売主から媒介契約を取るために、相場より高い売出し価格を提案している（結果として売れ残り、値下げを繰り返すことになる）

査定額の高さだけで会社を選ぶのではなく、「なぜその金額になるのか」の根拠を必ず確認してください。
根拠を説明できない会社は、慎重に見極める必要があります。

買取と仲介の違い

• 買取：不動産会社が直接買い取る。すぐに現金化でき、近所に知られにくく、契約不適合責任が免除されることも多い。ただし価格は相場より低くなる（相場の7〜8割程度が目安とされる）
• 仲介：不動産会社が買主を探す。時間はかかるが、相場に近い価格で売れる可能性が高い

急いで現金化する必要がなければ、まずは仲介での売却を検討し、買取は比較の選択肢として考えるのがよいと思います。
古い家や、建て替えができない土地など、仲介では買い手が見つかりにくい物件では、買取が現実的な選択肢になることもあります。

最後に

「高価買取」の裏には、必ず粗利を確保する計算があります。
査定額の高さに飛びつかず、金額の根拠を確認し、複数の会社から査定を取って比べること。
買取と仲介の違いを理解したうえで、自分に合った売り方を選ぶことが大切です。
ネットの甘い言葉への注意は『ネットで騙されお金を盗られないための心得』でも取り上げています。