新築マンションの供給が少なく、高額で手が届かない、そのような理由から、中古マンションを選ぶ方が増加傾向にあります。
東京都では中古マンション価格が１億円を越えているそうです。
中古マンションでも割安感がまったくありません。
物件選びに失敗は許されません。
中古マンション購入の際の重要なポイントのうち、私がまず先に確認をしてほしいと申し上げているのは管理費と修繕積立金です。
管理費と修繕積立金は現状だけでなく今後を確認
管理費と修繕積立金は毎月支払わなければなりません。
私のFP事務所がある神戸市とその周辺都市であれば、７０㎡台以上、ファミリー向けマンションであれば、一般的に管理費と修繕積立金の合計で２万円から３万円程度支払うことになります。
管理費と修繕積立金の合計金額を２万円の場合、年間２４万円、１０年で２４０万円、２０年で４８０万円、３０年で６００万円の支払いとなります。
同３万円の場合、年間３６万円、１０年で３６０万円、２０年で７２０万円、３０年で１，０８０万円の支払いとなります。
とても大きな金額です。
通常、修繕積立金は新築時に安く、定期的に見直し、徐々に金額が上がっていく逓増方式となっています。
中古マンションの場合、築年によっては、近々、修繕積立金の増額が決定していることもあります。
中には、大規模修繕工事後、修繕積立金の積み立て不足が露呈し、当初の計画よりも修繕積立金を大幅に増額するマンションもあります。
不動産業者からの物件情報にある管理費、修繕積立金の金額を見るだけではく、今後の増額がどうなっているのか確認しなければなりません。
『重要事項調査報告書』で将来の修繕積立金の値上げ予定を確認
マンションの購入時、管理費、修繕積立金についての情報や、その他の重要な確認事項は、マンション管理会社が発行してくれる、『重要事項調査報告書』で確認します。
※マンション管理会社によっては『重要事項調査報告書』という名称でない場合もあります
不動産取引においては、宅地建物取引業法で説明が義務付けされている項目を記載した、『重要事項説明書』が不動産業者から交付されます。
重要事項説明の際に交付され、宅地建物取引士がその内容を説明をします。
中古マンションであればマンション管理会社が発行した『重要事項調査報告書』の内容が記載され、説明を受けることになります。
通常は『重要事項調査報告書』は付属資料として添付されます。
『重要事項調査報告書』には、主に以下のような内容が書かれています。
・管理費、修繕積立金の金額
・滞納状況
・修繕積立金の値上げ予定の有無
・長期修繕工事の予定
修繕積立金の値上げ予定については、『重要事項調査報告書』で確認ができます。
値上げの予定が明確に決まっている場合はここで確認ができるわけです。
重要事項説明で確認するのでは、すでに購入が決まっている時点になるので、契約を決める前に不動産業者の担当者に修繕積立金の値上げ予定を確認してもらうべきでしょう。
修繕積立金は今よりももっと高くなる
多くのマンションでは、分譲当初から定期的に修繕積立金を値上げすることが決まっています。
数十年先まで修繕積立金の値上げが計画されている場合、その内容を確認しなければなりません。
また、マンションの中には、十分な修繕積立金が積みあがっておらず、当初の計画よりも大幅に修繕積立金を上げたり、一時金を徴収することを検討しているマンションもあります。
そういった将来的な支出増を把握し、将来の支出を知っておかなえればなりません。
管理費、修繕積立金は、予定よりも大幅に増額されると思っておくべきでしょう。
新築マンションが高騰している背景には、慢性的な人手不足があります。
人手不足はマンション管理の現場も同様です。
管理人の確保が難しくなっています。
当然、給与の上昇等が予想され、管理費の値上げにつながります。
修繕積立金をいくらにするか計画する際には、将来の長期修繕工事費を事前に予想しています。
現在、多くのマンションが修繕積立金不足に陥っていますが、当初の予想よりも工事費が高くなっていることが原因です。
慢性的な人手不足、建材の高騰など、工事費が高くなるのは避けられず、その傾向はこれから先も続きそうです。
現在の修繕積立金では、将来、積立が不足するものと思っておくべきでしょう。
管理がしっかりできているマンションほど、早めに修繕積立金の増額、当初予定以上の値上げに踏み切るでしょう。
管理費、修繕積立金の支出は、想像以上に大きくなるものとして、できるだけ余裕をもって備えておく必要があります。
いずれにせよ、購入を決める前に、管理組合の議事録などから、そのマンションの状況をできるだけ詳しく把握するようにしましょう。
