この記事は、2014年に不動産業者の仲介手数料について作成した記事ですが、消費税率が上がり変更になった点について、2021年10月に訂正いたしました。
仲介手数料は諸費用として事前に見積もっておく
土地の購入や、中古住宅の購入において、最も大きな諸費用は不動産業者に支払う仲介手数料になることが多いかと思います。その報酬金額を提示された際、あまりに大きな金額のため、
『不当な額を請求されているのでは？』と思ってしまうかもしれません。
私のところには、不動産業者への不信感から、第三者の意見を求めて相談に見えられる方が後を絶ちません。そのなかでも、仲介手数料の金額に対する相談はとても多いのです。
中には、こんな金額があり得ない、信じられないなどと、怒りを露わにされる方もいらっしゃいます。
しかし、不動産業者が法律で定められた以上の金額を請求しているケースはほとんどありません。宅地建物取引業法の順守は不動産業者にとって絶対であり、かなり厳格に守られています。
事前に仲介手数料を諸費用として見積もっていなかったことから、予算オーバーになる方もいらっしゃいます。
これから不動産の購入を検討されている方は、不動産業者の仲介手数料がいくらになるか、諸費用として把握しておきましょう。
仲介手数料の料率
不動産業者の仲介手数料、報酬額については、宅地建物取引業法に定められています。
宅地建物取引業法第46条において、国土交通大臣が定めた額を越えてはならないとされているのです。
報酬額の計算については、国土交通省の告示によって定められています。
【不動産売買において宅地建物取引業者が受け取れる報酬額】
消費税課税業者の場合
| 売買代金 | 報酬の料率 |
|---|---|
| ２００万円以下の金額 | 5.5% |
| ２００万円を越え400万円以下の金額 | 4.4％ |
| ４００万円を超える金額 | 3.3% |
消費税非課税業者の場合
| 売買代金 | 報酬の料率 |
|---|---|
| ２００万円以下の金額 | 5% |
| ２００万円を越え400万円以下の金額 | 4％ |
| ４００万円を超える金額 | 3% |
仲介手数料の計算例
売買代金 ２０００万円の土地の仲介手数料計算例
不動産業者が消費税課税業者である場合
| 200万円以下 | 2,000,000円 × 5.5％＝110,000円 |
| 200万円超～400万円以下 | 2,000,000円 × 4.4％＝88,000円 |
| 400万円超～2000万円 | 16,000,000円 × 3.3％＝528,000円 |
仲介手数料
110,000円 ＋ 88,000円 ＋ 528,000円 ＝726,000円
なお、以下のように速算式を使用して計算することが一般的です。
【不動産売買における仲介手数料の計算式】
不動産業者が課税業者の場合
仲介手数料 ＝ 売買代金 × 3.3％ ＋ 66,000円
ただし、この計算式が使用できるのは売買代金が400万円以上のときだけです。
（例）売買価格が2000万円の場合
2000万円 × 3.3％ ＋ 66,000円＝726,000円
速算式の後で足す66,000円は、200万円以下の料率5.5％と3.3％の差額と200万円超400万円以下の料率4.4％と3.3％の差額を合計した金額になります。
2,000,000円 × （5.5％-3.3％）＝44,000円
2,000,000円 × （4.4％-3.3％）＝22,000円
44,000円＋22,000円＝66,000円
仲介手数料を計算する際の注意点
建物の売買金額には、消費税が課税されていることがあります。それは、売主が課税業者だった場合です。
中古住宅の売主は、一般のご家庭が売主のことが多く、消費税が課税されることはないのですが、不動産業者が売主の場合などは売買代金のうち建物部分に消費税が課税されます。
この場合、仲介手数料は、消費税を除いた税抜金額を基に計算されます。
宅地建物取引業法 第四十六条
（報酬）
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
国土交通省告示
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）
最終改正 令和元年八月三十日 国土交通省告示第百七十二号第一 定義
この告示において、「消費税等相当額」とは消費税法（昭和六十三年法律第百八号）第二条第一項第九号に規定する課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する金額をいう。第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者（課税事業者（消費税法第五条第一項の規定により消費税を納める義務がある事業者をいい、同法第九条第一項本文の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。）である場合に限る。第三から第五まで、第七、第八及び第九①において同じ。）が宅地又は建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。）は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。
二百万円以下の金額 百分の五・五 二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・四 四百万円を超える金額 百分の三・三 第三 売買又は交換の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の計算方法によ り算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を 受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法に より算出した金額の二倍を超えてはならない。第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。第五 貸借の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の一月分の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。第六権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物（居住の用に供する建物を除く。）の賃貸借で権利金（権利金その他いかなる名義をもつてするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であつて返還されないものをいう。）の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該代理又は媒介に係る消費税等相当額を含む。）については、第四又は第五の規定にかかわらず、当該権利金の額（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとする。）を売買に係る代金の額とみなして、第二又は第三の規定によることができる。第七 空家等の売買又は交換の媒介における特例
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。第八 空家等の売買又は交換の代理における特例
空家等の売買又は交換の代理であって、通常の売買又は交換の代理と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の代理に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第三の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と第七の規定により算出した金額を合計した金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額と第七の規定により算出した金額を合計した金額を超えてはならない。第九 第二から第八までの規定によらない報酬の受領の禁止
①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第八までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によつて行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。
②消費税法第九条第一項本文の規定により消費税を納める義務を免除される宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し受けることができる報酬の額は、第二から第八までの規定に準じて算出した額に百十分の百を乗じて得た額、当該代理又は媒介における仕入れに係る消費税等相当額及び①ただし書に規定する額を合計した金額以内とする。
