不動産投資の訪問営業、約束しても断るべき理由と対策法

もし、あなたが、不動産投資の営業担当から突然の訪問を受けたら、絶対に家に入れてはいけません。
無理やりアポどりされたときも同じです。
そのようなやり方をする営業担当者、不動産会社はまともではないからです。

不動産投資の営業は、主にメールや電話で行われます。
不動産投資物件を販売する会社の多くが、東京、大阪などの大都市にあり、ターゲットとなる顧客の大半は地方在住者です。
距離があるため、簡単には会うことはできず、メール、電話による営業が中心となります。
訪問するときは、契約及び重要事項説明のときです。
契約書、重要事項説明書などの準備が無駄にならないように、顧客の契約の意思を確認し、アポイントを取って訪問します。
現在では、契約を電子契約にすることができ、重要事項説明もオンラインですることが認められているため、一度も会わずして契約することもできます。

契約の意思を固めてもいない顧客に対して、突然に、アポイントも無しに訪問することは通常はありません。
まして、いきなりの訪問で、契約書にサインさせるなんてことはあり得ないことです。
しかし、そのような強引で違法なことを行う不動産会社、営業担当者がいるのも事実です。
ターゲットは、不動産会社に近いところに住む顧客なので、多くは東京、大阪などの大都市在住の人になると思われます。

なぜ、強引に訪問するのか？

多少強引にでも、訪問して会うことは、見込み客を説得する大きなチャンスです。
面と向かって熱心に説明されると意思の弱い人はあっさりと説得されてしまいます。
メールや電話では断れても、会うと断ることができない、苦手という人が多いのです。

意思の弱い人だけではありません。
訪問してきた営業担当者が、時間をかけて熱心に説明をしてくれた、貴重な時間を割いてくれた。
契約してあげたい、契約してあげないと申し訳ない。
そのような気持ちになってしまう人も多いのです。
これは心理学で言うところの「返報性の原理」です。
人は、何かしてもらったら、お返しをしたくなる、という心理が働くという原理です。

メールや電話より、会って説得する方が何倍も不動産投資物件を売りやすいのです。
だからこそ、アポがあろうが無かろうが、訪問してくるのです。

強引な不動産投資営業の次の一手

強引に訪問した末の説得が功を奏し、次は契約しましょうと帰ったとしても、その顧客は時間が経つと冷静になってしまいます。
やはりやめたいと言い出しかねません。

絶対に契約させたい営業担当者は、ここで何か決定的な手を打つ必要があります。
それは、書面にサインさせることです。
仮契約書、注文書、購入申込書、書名はいろいろです。
契約っぽい書名なら何でもよいのです。
見込み客にサインをさせて、買ったという意思表示、自覚をさせることが目的です。
もはやキャンセルできないと勘違いしてすんなりと本契約という流れになります。
こうやって、たいして儲からないワンルームマンションなど、ただの借金になるような不動産投資物件が売れていくのです。

訪問に対する対処法

購入の意思が固まるまでは営業担当者に会わないこと、これが大事です。
すでに会う約束をしたのであれば、用事があるとか適当な理由で断りましょう。
断りの連絡は、できるだけ早く入れるべきです。
営業担当者は、契約予定として既に社内で報告していることがあるからです。
社内で報告できない、ひっこみがつかない、など営業担当者が追い込まれていることがあります。
直前の連絡だと、強引にでも訪問しようとするかもしれません。

断るときは、「契約はしません。今後の勧誘もお断りします」と、はっきり伝えましょう。
あいまいな言い方をすると、まだ脈があると受け取られ、何度も連絡が来ることになります。
はっきり断ったという事実は、あとで相談するときにも大事になります。

もし、突然、訪問してきたら、インターホンで対応し追い返すか、インターホンに出ず居留守を使うと良いでしょう。
ちょっとだけとか、玄関先で済むとか言われても、絶対に入れてはいけません。
居留守を使った場合、何度も時間を変えて訪問してきたり、近くで待ち伏せすることもあります。
あまりにしつこい場合、会社に苦情を申し入れる必要があります。
営業担当者の上司を通してはっきりと不動産投資物件は買わないと断りを入れます。
待ち伏せなどされて、半ば脅迫めいたことを言われた場合には、警察に相談すべき事案となります。

不動産業界に長年勤めていたので、強引な営業をする会社の手口とかたくさん聞いていますが、どの会社も入り口は営業電話です。
ここできっぱり断り、強引に押せばいける、と思わせてはいけません。
電話がかかってきても相手にしてはいけません。
電話をすぐに切ってやればよいのです。

私の携帯にもときどき不動産投資の営業電話がかかってきますが、逆にこちらから攻めます。
業界歴が長く、経験、専門知識も豊富な私からするとどんな営業トークも論破できます。
電話をかけてくる若者にとっては嫌な相手です。
どこで個人情報である電話番号を知ったのか、情報の入手ルートを教えろ、とかこちらから追及し問い詰めたりするので、最後は向こうがいきなり電話を切ってしまいます。
切らなければとことん追い込んでやります。
相手が頑張れば３０分くらいは付き合うのですが、だいたい２、３分で切られてしまいます。
相手に嫌な相手と思われることが一番よい対処法なのですが、無駄な時間を費やすのはやめておいた方がいいですね。

その勧誘、法律違反かもしれません

不動産投資の物件を売る会社は、宅地建物取引業者（宅建業者）です。
宅建業者の勧誘には、宅地建物取引業法（宅建業法）で、してはいけないことが決められています。
主なものは次のとおりです。

「必ず儲かる」など、利益が確実だと誤解させる説明をすること（宅建業法第47条の2第1項）
相手を威迫する（おどして怖がらせる）こと（同条第2項）
勧誘の前に、会社名、担当者の氏名、契約の勧誘が目的であることを告げずに勧誘すること（宅建業法施行規則第16条の11第1号ハ）
「契約しない」「もう勧誘しないでほしい」と伝えたのに、勧誘を続けること（同ニ）
迷惑を覚えさせるような時間に電話をかけたり、訪問したりすること（同ホ）
深夜や長時間の勧誘など、私生活の平穏を害するやり方で困らせること（同ヘ）
正当な理由なく、契約するかどうかを考える時間を与えないこと（同ロ）

一度会う約束をしてしまっていても、断ったあとに何度も訪問してくるのは、断ったあとの勧誘の継続にあたります。
約束してしまったから仕方がない、と我慢する必要はありません。

名刺を出さない、会社名を言わない営業担当者

宅建業者は、従業者に、その会社の従業者であることを証明する証明書（従業者証明書）を持たせなければならず、従業者は、取引の関係者から求められたら提示しなければなりません（宅建業法第48条）。
名刺を出さない、会社名をはっきり言わない場合は、従業者証明書を見せてくださいと求めましょう。

会社名や免許番号が分かれば、国土交通省の「宅地建物取引業者の検索」で、免許を持っている会社か、どこが監督しているか（免許行政庁）を調べることができます。
それでも名乗らない相手と、話をする必要はありません。

逆ギレされた、帰ってくれないときは

断ったとたんに声を荒げる、人格を否定するようなことを言う、玄関先から帰らない。
こうした場合は、一人で対応を続けないでください。

おどして契約させようとすることは、宅建業法で禁じられています（第47条の2第2項）。
帰ってほしいと伝えたのに居座る場合は、刑法の不退去罪（第130条）にあたる可能性もあります。
身の危険を感じたら、ためらわずに110番してください。

インターホンの録画、日時、相手の会社名と名前、言われた言葉をメモしておくと、あとで相談するときに役立ちます。

契約書にサインしてしまった場合の対策法

勢いに押されて契約書にサインしてしまったら、どうすればよいのか？
その時はクーリングオフにより撤回できます。
宅地建物取引業者の事務所以外の場所でした契約などの買受け申込みにはクーリングオフ制度の適用があります（宅建業法第37条の2）。
自宅や勤務先にて強引にサインさせられた場合は撤回できます。
クーリングオフは書面で行い、書面を出した時に効力が生じます。

ずいぶん昔からクーリングオフできるようになっているのですが、あまり知られていないようです。
ご自分で手続きすることもできますし、心配だったら行政書士や弁護士に相談して手続きしてもらうとよいでしょう。

しかし、どんなときもクーリングオフできるわけではありません。
あなたが、自宅や勤務先で説明を受けたいと自分から申し出たのであれば、クーリングオフはできません。
また、クーリングオフできることと、その方法を書面で告げられた日から数えて８日を経過した場合もクーリングオフできません。
そのほか、不動産投資物件の売主が宅地建物取引業者ではない場合、物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合もクーリングオフによる撤回はできません。

しつこい勧誘の相談先

断ってもしつこく勧誘される場合は、次のところに相談できます。

免許行政庁（その会社を監督している国土交通省の地方整備局、または都道府県の宅地建物取引業の担当部署）
消費者ホットライン「188」（お近くの消費生活センターなどにつながります）
待ち伏せや、おどすような言動がある場合は、警察

国土交通省は、断ったのにしつこく電話をかけてくる、自宅に押しかけて強引に契約を迫る、といった勧誘を受けたときは、日時、正確な会社名、所在地、免許証番号、担当者名、具体的なやり取りなどを記録して、免許行政庁に知らせるよう呼びかけています。
また、勧誘してきた会社に、自分の個人情報の消去を申し出ることも、解決の方法の一つとして紹介しています。

さいごに

不動産投資物件について問い合わせをして、いきなりアポなしで訪問してくるような会社であれば、その時点でその会社との取引をあきらめてください。
本当に不動産投資物件を購入したい場合を除いて、安易に資料請求しない、不動産投資セミナーに参加しない、投資勧誘の電話がかかってきても話を聞かない、営業担当者とは絶対に会わない、家に入れない、これらのことを徹底して守るべきです。
強引に押し切られて買った不動産投資はかなりの確率で失敗します。

不動産投資に関するトラブルはかなり多いようです。
国土交通省、国民生活センターなども注意喚起を行っています。
以下に、リンクを貼っておきます。

国土交通省　「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」
国民生活センター　「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！」
消費者庁　「消費者ホットライン」

不動産投資は、かなり難しく、リスクが大きい投資です。
はっきり言ってしまうと、儲かりません。
不動産投資が儲かるのであれば、不動産会社は自分たちで不動産を買い続けて規模を大きくするはずです。
マンション投資が儲かるのであれば、社員自らすべての物件を買い占めるはずです。
なぜ、不動産会社は不動産を売ってしまうのでしょうか？
なぜ、不動産会社の営業は、自社物件を買わないのでしょうか？
そこに答えがあります。