住宅

親の土地に子供が家を建てる場合は贈与にあたるのか?

使用貸借

「父親名義の土地に家を建てるのだけど、これって贈与になるの?」
住宅購入のご相談時に、こういうご質問がありました。
この場合、親子間の土地の使用貸借となり、贈与とはみなされません。

通常、借地権を設定する場合、借主から貸主に一時金と地代が支払われます。
一時金は権利金などの名目であることが多いです。
貸主は、地代や一時金を不動産所得として申告します。

しかし、親子間の場合、地代や一時金をやり取りすることはまずありません。
無償にて貸与していることが大半を占めるでしょう。
親が土地を無償で子供に貸し、子供が家を建てる場合、土地の使用貸借契約が成立していることになります。
使用貸借については民法第593条に定められています。

民法第593条(使用貸借)
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

相続時の問題

相続税評価

使用貸借なので、贈与税は課せられませんが、将来、親が無くなったときにはその土地は相続税の課税対象となります。
相続税の課税がされる場合、土地の評価は貸地としての評価ではなく、自用地としての評価になります。
つまり、親が子供に土地を使用貸借し家を建てさせた場合、貸地であっても相続税評価は下がらないということになります。
相続税の節税にはならないことには注意が必要です。

相続トラブルになりがち

使用貸借の土地の相続についてはよくトラブルになります。
他の相続人から、使用貸借していた土地を売って財産をわけてほしいと迫られたというケースです。
被相続人の財産が使用貸借していた土地しかなければ売って分けるか、相応のお金を他の相続人に渡して土地を単独で相続するしかありません。
私のところに相談に来られた方にもこのようなケースが何件かありました。
お金を用意できないと本当に建物ごと売却となってしまい、住む家を失うことになります。
相続人が複数いる場合、相続トラブルにならないように、土地代をいずれは支払うつもりで用意しておくなどの準備が必要です。

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